Por: Licdo. Mario Vargas
El autor es Abogado y especialista en Derecho Inmobiliario
Los principales riesgos de una reforma mal planteada
La Ley 284 de 2022 representó un esfuerzo importante por actualizar el régimen de Propiedad Horizontal en Panamá. Como toda legislación que regula relaciones humanas, económicas y comunitarias tan complejas, después de varios años de aplicación resulta perfectamente válido revisar qué ha funcionado, qué debe corregirse y qué aspectos requieren mayor claridad.
Por eso no me opongo a que la Ley 284 sea reformada. Por el contrario, considero que existen temas que merecen ser revisados. Mi preocupación con el Proyecto de Ley 112, actualmente pendiente de primer debate, es otra: que en el intento de resolver determinados conflictos terminemos incorporando reglas que produzcan nuevos problemas dentro de las propiedades horizontales.
Uno de los puntos que merece especial atención es la forma de distribuir las cuotas de gastos comunes. Puede resultar atractivo afirmar que todos los propietarios deben pagar exactamente lo mismo porque todos tienen los mismos derechos. Sin embargo, igualdad y equidad no siempre significan lo mismo. Una unidad de mayor tamaño, con mayor valor y mayor capacidad potencial de ocupación no necesariamente se encuentra en idéntica situación que una unidad considerablemente menor. Precisamente por ello el régimen de propiedad horizontal ha utilizado históricamente criterios como el coeficiente de participación o el metraje de las unidades en edificios para distribuir la cuota de gastos comunes.
La discusión, entonces, no debería reducirse a decidir si todos pagan igual o si unos pagan más que otros. La pregunta correcta es: ¿cuál es el mecanismo más justo para distribuir los gastos de una propiedad horizontal? Además, la propia naturaleza de cada propiedad horizontal importa. No funciona igual un edificio residencial de cuarenta apartamentos que un complejo de quinientas unidades, una plaza comercial o una urbanización o un cementerio sometidos al régimen de propiedad horizontal. Por eso considero peligroso que la ley pretenda sustituir mediante una fórmula general decisiones que, dentro de parámetros legales razonables, deben corresponder a la Asamblea de Propietarios.
Otro aspecto que me genera preocupación es el tratamiento de los remanentes presupuestarios. Que una propiedad horizontal termine un período con dinero disponible no significa necesariamente que haya cobrado de más a sus propietarios. Ese dinero puede constituir liquidez para enfrentar obligaciones futuras, mantenimientos, reparaciones o situaciones imprevistas. Una propiedad horizontal no tiene fines de lucro, pero eso no significa que deba terminar cada ejercicio financiero con su cuenta bancaria prácticamente en cero. Convertir automáticamente cualquier excedente en un crédito o devolución puede incentivar una práctica financiera poco saludable: gastar para no tener remanentes.
La buena administración también consiste en ahorrar.
Debe existir transparencia, por supuesto. Los propietarios tienen derecho a conocer cuánto dinero existe, de dónde proviene y cómo se utiliza. Pero una cosa es exigir rendición de cuentas y otra muy distinta impedir que una comunidad construya una posición financiera responsable. El destino de esos recursos debe estar sujeto al conocimiento y decisión de la Asamblea de Propietarios.
También merece reflexión cualquier intento de restringir los poderes mediante los cuales los propietarios pueden hacerse representar en una Asamblea de Propietarios. La participación mediante poder no es una anomalía del sistema; es una herramienta necesaria para que quien no pueda asistir personalmente pueda ejercer sus derechos. Los abusos que puedan existir deben combatirse mediante mecanismos de verificación, transparencia y reglas claras sobre conflictos de interés, no limitando innecesariamente la libertad del propietario para decidir quién lo representa.
En este punto debemos recordar algo fundamental: una propiedad horizontal es una comunidad privada que necesita reglas, pero también necesita autonomía. La ley debe establecer límites, derechos, obligaciones, controles y mecanismos para resolver conflictos. No debería intentar administrar desde la Asamblea Nacional cada decisión interna de miles de propiedades horizontales con realidades completamente diferentes.
Después de varios años trabajando diariamente con administradores, juntas directivas, propietarios y promotores estoy convencido de que la Ley 284 sí tiene aspectos que pueden mejorarse. Tenemos problemas importantes de rendición de cuentas, interpretación de competencias y solución efectiva de conflictos. Es allí donde una reforma puede producir un impacto verdaderamente positivo.
Por eso el debate que comienza alrededor del Proyecto de Ley 112 puede convertirse en una buena oportunidad. Pero debería ser una discusión amplia, técnica y participativa, que escuche a propietarios, administradores, promotores, abogados y demás actores vinculados al régimen, y que además incorpore análisis jurídicos y financieros sobre las consecuencias de cada modificación. Las leyes de propiedad horizontal tienen una particularidad: lo que escribimos en unos cuantos artículos termina regulando la convivencia diaria y el patrimonio de cientos de miles de personas en nuestro país.
Por eso debemos reformar cuando sea necesario.
Pero debemos hacerlo con cuidado.
Porque una buena reforma no es aquella que ofrece la solución más sencilla a un problema complejo, sino aquella que consigue resolverlo sin crear tres problemas nuevos en el camino.
Licdo. Mario Vargas
El autor es Abogado y especialista en Derecho Inmobiliario
